06 Jun 2022
L’immobilier est un vaste sujet, avec de nombreuses façons d’investir et d’optimiser sa fiscalité. Actuellement, l'investissement immobilier en Nue-propriété est de loin l'investissement patrimonial qui offre le meilleur rapport entre Performance financière et Sécurité de placement.
Investir en Nue-propriété, c'est acheter un bien immobilier en bénéficiant d'un abattement de l'ordre de 30% à 50% de son prix en pleine propriété.
Nous allons voir comment faire du déficit foncier lorsque l’on est nu-propriétaire.
La réponse est oui à condition que l’usufruitier perçoive des revenus fonciers issus de la location de ses biens immobiliers. Dans le cas contraire, vos travaux et vos charges ne seront pas déductibles de vos impôts. Il est donc primordial d’étudier le projet de démembrement et/ou d’investissement dans sa globalité.
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Pour approfondir le sujet, il est important de rappeler ce qu’est la nue-propriété et l’usufruit.
Lorsqu’un bien immobilier est démembré, le nu-propriétaire (la personne qui dispose du bien) et l’usufruitier (celui qui a jouissance du bien) se partagent les dépenses de travaux de la façon suivante : l’usufruitier supporte la charge des travaux d’entretien et des réparations courantes, alors que le nu-propriétaire assume les gros travaux de réparation (toiture, réfection des murs porteurs, voûtes, rétablissement des poutres, toiture…).
Précision : Selon l’article 605 du Code civil, dispose que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien. Depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier est responsable en partie ou en totalité des travaux.
Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d’une aide fiscale si vos charges sont supérieures à vos recettes. Ce mécanisme, appelé déficit foncier, vous permet de déduire le prix de certains travaux de rénovation de vos impôts.
L’acheteur doit être un contribuable français qui réalise son investissement seul ou via une SCI. Tout le monde ou presque peut donc bénéficier du mécanisme de déficit foncier.
Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :
Pour en savoir plus sur les charges éligibles au déficit foncier, vous pouvez vous rendre sur : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/tout-savoir-deficit-foncier
À noter que les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent en revanche faire l’objet d’une déduction foncière.
Comme nous l’avons rappelé plus haut, pour être éligible au dispositif du déficit foncier, il faut que le bien immobilier génère des revenus fonciers.
Et même si ce n’est pas le nu-propriétaire qui collecte directement les revenus fonciers.
En d’autres termes, si l’usufruitier met le bien immobilier à la location et qu’il perçoit des revenus fonciers, alors ces revenus seront soumis à l’impôt. Par conséquent la règlementation actuelle estime que le nu-propriétaire peut déduire ses charges puisque ce bien génère des impôts fonciers.
Dans le cas où le Nu-propriétaire n’a pas d’autres biens immobiliers ou de revenus fonciers alors, il pourra réaliser un déficit foncier qui viendra s’imputer sur son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (cette limite est uniquement imputable sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes).
Attention, toutes les charges ne sont pas déductibles aux mêmes titres que pour un bien immobilier en pleine propriété les travaux d’agrandissement de construction ou de reconstruction ne sont pas déductibles. Cela est également valable pour l’usufruitier.
À savoir : jusqu’au 1er janvier 2017, les dépenses liées pour d’importants travaux de réparation pouvaient, sur option irrévocable du nu-propriétaire, s’imputer sur son revenu global dans la limite annuelle de 25 000 €. Cette option a été supprimée par la Loi pour les dépenses engagées à compter du 1er janvier 2017, sauf dans le cas où elles résultent d’un devis avec un versement d’acompte signé avant le 31 décembre 2016.
Historiquement, le démembrement de propriété est réalisé dans la préparation d’une succession. C’est toujours le cas, mais c’est aussi devenu un outil d’investissement patrimonial fiable et rentable.
L’achat en nue-propriété offre de nombreux avantages ; en plus de profiter d’une fiscalité avantageuse, la nue-propriété vous permet d’accéder à l’immobilier avec des abattements allants jusqu’à 50% par rapport à un bien en pleine propriété.
Sans gestion ni contrainte, l'investissement immobilier en Nue-propriété est de loin l'investissement patrimonial qui offre le meilleur rapport entre Performance financière et Sécurité de placement.
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